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自然人出租房屋需要办理工商登记么/李红军

时间:2024-07-05 15:03:42 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9118
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自然人出租房屋需要办理工商登记么-------以一则案例作为分析对象

李红军


案情简介
原告:夏某,代理律师刘陈、李红军,四川东荣律师事务所。被告:攀枝花市东区工商行政管理局。

原告夏某出租房屋数百平米,被被告攀枝花市东区工商行政管理局(以下简称工商局)发现后,该局于2005年4月20日,作出攀工商东经处字[2005]21号行政处罚决定书(以下简称《处罚决定书》),认定原告从2003年起未经工商行政管理机关核准登记,利用私有房屋从事租赁活动,因此依据《无照经营查处取缔办法》第2条、第14条的规定,对原告处以60000元罚款。

原告不复,提起复议,复议机关攀枝花市工商局维持原处罚行为,原告提起诉讼,一审以与处罚行为相同的理由判决维持原处罚行为,原告不复提请上诉,二审判决以原处罚行为没有处罚法律依据为由,撤销一审判决并撤销原行政处罚行为。

本案争议的问题是:自然人出租房屋是否需要办理工商登记?

法律分析:

就现有法律规定来看,自然人出租房屋无需要办理工商核准登记,现简单分析如下:

首先、原告有权出租自己的私有房屋;

依照《城市房地产管理法》第53条、《城市私有房屋管理条例》第15条、《四川省城镇私有房屋管理实施办法》第20条以及《城市房屋租赁管理办法》第4条、第13条的规定,城镇私有房屋租赁实行登记备案制度。公民、法人或其它组织对享有所有权的房屋可以依法出租,签订、变更、终止租赁合同时候,应当向房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门登记备案, 2003年7月15日《四川省人民政府关于取消第四批行政审批项目的公告》第191条已经取消了房屋租赁的核准。本案中,原告所出租的房屋系2003年合法购买并获得所有权的私房,因此,原告有权依照上述法律的规定出租,无须经过工商行政机关核准登记

其次、《无照经营查处取缔办法》第2条规定的无照经营行为必须以违反法律、法规要求办理营业执照的规定为前提,并非一切无照的经营行为都构成无照经营,经营行为本身不是判断是否需要办理营业执照的标准。

工商登记属于行政许可行为,依照《行政许可法》的规定,行政许可的设定与实施必须以公开的法律、行政法规为依据,因此判断是需要办理工商登记、领取营业执照需要有公开的法律、行政法规的明确规定,并非是经营行为就得办理营业执照。

就目前法规、规章的规定来看,只有国家工商局96年的《关于进一步加强房地产市场监督管理的通知》及2000年的《关于房屋租赁有关问题的答复》曾规定从事房屋出租经营的单位和个人,需要经工商行政管理机关依法核准登记,颁发营业执照后,方可开展出租活动,但这些规定已经在2004年被国家工商局废止,此外没有任何法律、行政法规规定个人出租房屋需要办理办理工商登记、领取营业执照。因此,就现有法律规定来看,没有任何法律设定了自然人从事房屋租赁活动的工商行政许可。因此,本案原告作为自然人出租自有房屋的行为没有违反任何法律、法规的规定,依照《无照经营查处取缔办法》第2条的规定,不够成无照经营,被告对原告实施行政处罚没有事实依据。

最后、被告实施的行政处罚行为没有合法的权限,属越权行为;

依照《城市房屋租赁管理办法》第8条、第32条的规定,国务院建设行政主管部门主管全国城市房屋租赁管理工作,省、自治区建设行政主管部门主管本行政区域内城市房屋租赁管理工作,房屋租赁违法行为由直辖市、市、县人民政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚;依照公安部、建设部及国家工商行政管理总局等六部门联合发出的《关于进一步加强和改进出租房屋管理工作有关问题的通知》第2条规定,工商行政管理部门在加强和改进出租房屋管理工作中负责查处利用出租房屋从事的违法经营活动,查处、取缔非法房屋中介机构。依照这些法律规定,房地产管理部门是房屋租赁行为的主管机关。依照《工商行政管理执法依据》第3条以及《工商行政管理执法依据》第3条的规定,工商行政管理机关对于房地产租赁行为只能协管,无权实施行政处罚。

综上分析,本案被告针对原告的出租行为所作出的行政处罚没有处罚权限、没有执法依据,属越权行政行为,违反了《行政处罚法》第4条、第15条的规定,应予以撤销。

附:本案代理词参见李红军法律研习网 http://lawremark.icpcn.com

关于印发《深圳市公司经理工作暂行规定》的通知

广东省深圳市人民政府


关于印发《深圳市公司经理工作暂行规定》的通知
深圳市人民政府


通知
各区人民政府,市政府各部门,市属有关单位,市属各企业:
《深圳市公司经理工作暂行规定》已经市委、市政府同意,现印发给你们,请遵照执行。

深圳市公司经理工作暂行规定

第一章 总 则
第一条 按照建立现代企业制度的要求,为进一步完善公司治理结构,依照《中华人民共和国公司法》和深圳经济特区有关法规,特制定本规定。
第二条 本规定适用于在深圳市依法设立的国有独资有限责任公司、有限责任公司和股份有限公司。
第三条 公司依法设置经理。经理主持公司日常生产经营和管理工作,组织实施董事会决议,对董事会负责。

第二章 经理的任职资格与任免程序
第四条 经理任职应当具行下列条件:
(一)具有较丰富的经济理论知识、管理知识及实践经验,具有较强的经营管理能力;
(二)具有调动员工积极性、建立合理的组织机构、协调各种内外关系和统揽全局的能力;
(三)具有一定年限的企业管理或经济工作经历,精能本行,熟悉多种行业的生产经营业务和掌握国家有关政策、法律、法规;
(四)诚信勤勉、廉洁奉公、民主公道;
(五)年富力强,有较强的使命感和积极开拓的进取精神。
市资产经营公司及其属下企业经理任职资格应经“深圳市高级经理人才评价推荐中心”认定。
第五条 有下列情形之一的,不得担任公司经理:
(一)无民事行为能力或者限制民事行为能力;
(二)因犯有贪污、贿赂、侵占财产、挪用财产罪或者破坏社会经济秩序罪,被判刑罚,执行期满未逾五年,或者因犯罪被剥夺政治权利,执行期满未逾五年;
(三)担任因经营不善破产清算的公司、企业的董事或者厂长、经理并对该公司、企业的破产负有个人责任的,自该公司、企业破产清算完结之日起未逾三年;
(四)担任因违法被吊销营业执照的公司、企业的法定代表人,并负有个人责任的,自该公司、企业被吊销营业执照之日起未逾三年;
(五)个人所负数额较大的债务到期未清偿。
公司违反前款规定委派、聘任的经理,该委派或者聘任无效。
第六条 国家公务员不得兼任公司经理。
第七条 公司设经理一名,经理若干名,实行董事会聘任制,聘任程序分别采取下列方式:
(一)市资产经营公司正副经理人选可委托“深圳市高级经理人才评价推荐中心”推荐,也可由市委组织部或国资管理部门推荐,经市委组织部考核并征求国资办意见后,报市委研究决定,由董事会聘任;
(二)市资产经营公司属下独资、控股企业经理人选由资产经营公司推荐,也可委托“深圳市高级人才经理评价推荐中心”推荐,由企业董事会或资产经营公司提名,经资产经营公司党委考核,董事会决定聘任,聘任后报市委组织部备案;
(三)在深圳市依法设立的其他公司,参照《中华人民共和国公司法》决定本公司经理人选的考核聘任程序。
第八条 市资产经营公司属下独资、控股企业副经理由经理提名,企业组织人事部门考核,公司董事会聘任。
市资产经营公司属下独资、控股企业财务负责人按照“下管一级”的原则,由经理或资产经营公司提名,企业组织人事部门考核,报资产经营公司核准后,由企业董事会聘任。
第九条 公司解聘经理,分别采用下列方式:
(一)解聘市资产经营公司正副经理,应在解聘前由资产经营公司董事会提出解聘意向和理由,经市委组织部核查,征求国资管理部门意见,报市委同意批准,董事会决定解聘;
(二)市资产经营公司属下独资、控股企业董事会解聘经理,应在解聘前由董事会向资产经营公司提出解聘意向和理由,经资产经营公司党委核查同意后,董事会决定解聘,解聘后报资产经营公司备案;
(三)在深圳市依法设立的其它公司,参照《中华人民共和国公司法》决定本公司经理的解聘。
第十条 公司副经理的解聘,由经理提出理由,经公司组织人事部门核查,报资产经营公司核准后,董事会决定解聘。
公司财务负责人的解聘,由经理或资产经营公司提出理由,公司组织人事部门核查,报资产经营公司核准后,董事会决定解聘。
第十一条 董事会聘任的经理每届任期为三年,可连聘连任。

第三章 经理的权限
第十二条 经理行使下列职权:
(一)组织实施董事会的决议,全面主持公司的日常生产经营与管理等工作;
(二)拟订公司中长期发展规划、重大投资项目及年度生产经营计划;
(三)拟订公司年度财务预决算方案;拟订公司税后利润分配方案、弥补亏损方案和公司资产用于抵押融资的方案;
(四)拟订公司增加或减少注册资本和发行公司债券的建议方案;
(五)拟订公司内部经营管理机构设置方案;
(六)拟订公司员工工资方案和奖惩方案,年度调干和用工计划;
(七)拟订公司基本管理制度;制订公司具体规章;
(八)提请董事会聘任或解聘副经理及财务负责人;
(九)提请董事会聘任或解聘属下全资企业经理和财务负责人;
(十)决定公司各职能部门负责人的任免;
(十一)决定公司员工的聘用、升级、加薪、奖惩和辞退;
(十二)审批公司日常经营管理中的各项费用支出;
(十三)根据董事会确定的公司投资计划,实施董事会授权额度内的投资项目;
(十四)根据董事会审定的年度生产计划、投资计划和财务预决算方案,在董事会授权的额度内,决定公司贷款事项;
(十五)在董事会授权额度内,决定其对属下企业担保事项;
(十六)在董事会授权额度内,决定公司法人财产的处置和固定资产的购置;
(十七)在董事会授权额度内,审批公司财务支出款项。根据董事会决定,对公司大额款项的调度与财务总监实行联签制;
(十八)根据董事会授权,代表公司签置各种合同和协议;签发日常行政、业务等文件。
(十九)非董事经理,可列席董事会,对董事会决议有要求复议一次的权力;
(二十)公司章程和董事会授予的其他职权。
第十三条 副经理主要职权:
(一)副经理作为经理的助手,受经理委托分管部门的工作,对经理负责并在职责范围内签发有关的业务文件;
(二)经理不在时,副经理受经理委托代行经理职权。

第四章 经理工作机构及工作程序
第十四条 经理工作机构:
(一)根据企业的规模和董事会决议,公司应设置人事、财务、审计、办公室等部门。人事部门负责公司员工的考核、录用、任免、奖惩等人事管理工作;财务部门主要负责公司的会计核算与财务管理工作;审计部门主要负责公司及属下企业经济活动的内部审计工作;办公室主要负责
处理经理交办的公司日常行政管理工作。
(二)根据公司经营活动的需要,公司呆设置生产管理、市场营销、产品开发、资产等相应的业务部门,负责公司的各项经营管理工作。
第十五条 经理办公会议制度。经理办公会议由经理主持,讨论有关公司经营、管理、发展的重大事项,以及各部门、各属下公司提交会议审议的事项。经理办公会议分为例会和临时会议。经理办公会议由经理视需要决定公司本部有关部室负责人参加,根据需要也可通知有关属下公司
负责人参加。
第十六条 日常经营管理工和程序。
(一)投资项目工作程序:
经理主持实施企业的投资计划。在确定投资项目时,应建立可行性研究制度,公司投资管理部门应将项目可行性报告等有关资料,提交公司投资审议委员会或经理办公会审议并提出意见,经董事会或经理批准后实施;投资项目实施后,应确定项目执行人项目监督人,执行和跟踪检查项
目实施情况;项目完成后,按照有关规定进行项目审计。
(二)人事管理工作程序:
经理在提名公司副经理、财务负责人时,应事先征求有关方面的意见;经理在任免公司部门负责人时,应事先由公司人事部门进行考核,并征求公司党组织意见,由经理决定任免。
(三)财务管理工作程序:根据董事会的决议,大额款项支出,应实行经理和财务总监联签制度;重要财务支出,应由使用部门提出报告,财务部门审核,经理批准;日常的费用支出,应本着降低费用、严格管理的原则,由使用部门审核,经理批准。
(四)贷款担保工作程序:
经理在董事会授权额度内决定对资信良好的属下企业和关联企业的贷款给予担保。担保前应由财务部门就被担保方的申请进行充分评估,提出意见,报经理批准;同意给予担保后,经理应与被担保方签订担保协议书,并责成财务部门在担保期内随时了解贷款人贷款使用和经营财务状况
,发现问题及时采取补救措施;贷款到期,经理和财务部门应及时督促贷款人按时归还贷款,同时解除担保并将其相关文件存档备查。
(五)工程项目管理工作程序:
公司的工程项目实行公开招标制度。经理应积极组织有关部门制定工程招标文件,组织专家对各投标单位的施工方案进行评估,确定投标单位,并按国家有关规定依照严格的工作程序实施招标;招标工作结束后,与中标单位签定详细工程施工合同,并责成有关部门或专人配合工程监理
公司对工程进行跟踪管理和监督,定期向经理汇报工程进度和预算执行情况,发现问题应采取有效措施予以处理;工程竣工后,组织有关部门严格按国家规定和工程施工合同进行验收,并进行工程决算审计。
(六)公司对于重大贸易项目管理、资产管理等项工作,应根据具体情况,参照上述有关程序的内容,制定其工作程序。

第五章 经理的职责
第十七条 经理应履行下列职责:
(一)维护公司企业法人财产权,确保公司资产的保值和增值,正确处理所有者、企业和员工的利益关系;
(二)严格遵守公司章程和董事会决议,定期向董事会报告工作,听取意见;不得变更董事会决议,不得越权行使职责;设立职代会或工会的公司,应向职代会或工会报告涉及员工切身利益的各项决定;
(三)组织公司各方面的力量,实施董事会确定的工作任务和各项生产经营经济指标,推进行之有效的经济责任制,保证各项工作任务和生产经营经济指标的完成。
(四)注重分析研究市场信息,组织研究开发新产品,增强企业的市场应变能力和竞争能力;
(五)组织推行全面质量管理体系,按国际标准和国家标准生产产品,提高产品质量管理水平;
(六)采取切实措施,推进本公司的技术进步和本公司的现代化管理,提高经济效益,增强企业自我改造和自我发展能力;
(七)高度重视安全生产,抓好消防工作,认真搞好环境保护工作;
(八)坚决贯彻执行国家计划生育政策,切实做好全公司员工的计划生育工作。
第十八条 经理应在提高经济效益的基础上,加强对员工的培训和教育,注重精神文明建设、不断提高员工的劳动素质和政治素质,培育良好的企业文化,逐步改善员工的物质文化生活条件,注重员工身心健康,充分调动员工的积极性和创造性。
第十九条 经理必须对其以下行为承担相应的责任:
(一)经理不得成为其他经济组织的无限责任股东或者合伙组织的合伙人;
(二)不得自营或为他人经营与本公司同类的业务;
(三)不得为自己或代表他人与其所在职的公司进行买卖、借贷以及从事与公司利益有冲突的行为;
(四)不得利用职权行贿受贿或取得其他非法收入;
(五)不得侵占公司财产;
(六)不得挪用公司资金或借贷他人;
(七)不得公款私存;
(八)未经董事会同意不得为本公司的股东、其他单位或个人提供担保;
第二十条 资产经营公司、国有独资、控股公司经理实行以下回避制度:
(一)不得安排其亲属(含姻亲、直系血新、三代内旁系血亲、近姻亲关系,下同)在公司领导班子中任职;
(二)不得安排其亲属在公司办公室、人事、财务和审计部门任主要负责人;
(三)不得安排其亲属担任属下企业主要负责人;
(四)不得与其亲属投资的公司发生经营、借贷、担保等行为。
第二十一条 承担《中华人民共和国公司法》第十章规定的应负的法律责任。

第六章 经理的考核与奖惩
第二十二条 考核经理的指标和方式。
(一)考核经理指标:
1、总资产;
2、净资产;
3、实现利润总额;
4、上交利税;
5、销售总额;
6、创汇总额;
7、净资产增长率;
8、利润增长率;
9、净资产利润率;
(二)考核经理的方式:
1、对经理报酬实施年薪制;
2、以前款1-6项指标为依据,每两年由国资办、资产经营公司进行一次企业分类定级,以此为基础决定经理年薪中的基本工资部分,并对升类、级或降类、级的企业给予奖惩;
3、以前款7-9项指标为依据,决定企业经理年薪中的效益工资部门,其中净资产增长率占考核比重的40%,实现利润增长率占考核比重的60%;
4、以前款1-9项指标为依据,按行业分类测算出年平均增长率,对超过平均增长速度的企业经理给予奖励。
(三)具体考核办法参照市政府的有关规定,以及资产经营公司的有关办法执行。
第二十三条 经理在任期内成绩显著,由公司董事会作出决议,给予经理物质奖励,奖励可采用以下几种形式:
(一)现金奖励;
(二)实物奖励;
(三)红股奖励;
(四)其他奖励。
第二十四条 公司董事会做出的上述各项奖励决议,应报资产经营公司、劳动局备案。
第二十五条 经理在任期内发生调离、辞职、解聘等情形之一时,必须由具有法定资格、信誉良好的会计师事务所或审计师事务所进行离任审计。
第二十六条 经理在任期内,由于工作上的失职或失误,发生下列情况者,应区别情况给予经济处罚、行政处分或依法追究刑事责任。
(一)市属国有独资、控股公司的经理,因经营、管理不善,续两年亏损且亏损额继续增加,公司董事会按有关程序对经理予以解聘,三年内不得担任相应职务;
(二)因决策失误或违法乱纪,给公司资产造成重大损失,视性质与情节严重程度给予经济赔偿、行政处分,构成犯罪的,依法追究刑事责任;
(三)在经理授意和指使下,公司造假帐、隐瞒收入、虚报利润等弄虚作假行为,视情节轻重程度,给予经济处罚、行政处分和依法追究刑事责任;
(四)对已具备条件,但忽视环境保护,造成严重污染,导致企业发生经济损失,给社会带来危害,视情况给予经济处罚、行政处分和依法追究刑事责任;
(五)由于指挥不当,管理不善,玩忽职守,企业发生了重大安全事故,使公司财产和员工生命遭到重大损失,给予相应的经济处罚,行政处分,构成犯罪的,依法追究刑事责任;
(六)犯有其他严重错误的,视情节轻重给予相应的经济处罚、行政处分和依法追究刑事责任。
第二十七条 经理违反本规定第十九条时,所获得的利益,董事会有权作出决定归还公司所有;给公司造成损害的,公司有权要求赔偿;构成犯罪的依法追究刑事责任。

第七章 附 则
第二十八条 在深圳市依法设立的国有独资有限责任公司、有限责任公司和股份有限公司章程中有关经理工作权责条款,须符合本规定。
第二十九条 本规定未尽事项,按国家和深圳经济特区有关法律、法规执行。
第三十条 本规定由深圳市人民政府负责解释。
第三十一条 本规定自发布之日起生效。







1996年11月7日

国家开发银行关于建立国家开发银行基础设施等项目贷款进度报告制度的通知

国家开发银行


国家开发银行关于建立国家开发银行基础设施等项目贷款进度报告制度的通知
国家开发银行




各信贷局,武汉分行:
为改进金融服务,及时反映基础设施项目的贷款情况,根据中国人民银行《关于建立基础设施等重点投向贷款进度报告制度的通知》(银发〔1998〕387号),结合我行信贷业务实际情况,经行领导批准,特建立国家开发银行基础设施等项目贷款进度报告制度。具体要求如下:

一、国家开发银行基础设施等项目贷款进度报告制度于1998年9月份(报送8月31日前的数据)正式开始执行。
二、各单位要按照国家开发银行基础设施等项目贷款进度表中设置的各项统计指标认真填报(表式附后)。
三、各单位在报送统计报表的同时,要重点分析贷款中存在的问题和解决问题的措施和办法。如发现重大问题应及时向综合计划局反映。
四、报送要求:每月报送一次。各单位在次月8日前将月情况报综合计划局统计处(综合计划局汇总后于10日前报人总行)。
五、此前有关金融统计报表制度和贷款项目统计报表制度(年、季、月、旬报),在没修改前继续执行。
六、本报表制度由国家开发银行综合计划局负责解释。

附件:

国家开发银行基础设施等项目贷款统计月报
填表日期 年 月 日
--------------------------------------------------------
| | 比上月增减数 | 比年初增减数
|本月|------------|----------------------------
贷款种类 |余额| |其中:与 | | |其中:与 |
| |今年|1000亿财|去年|今年|1000亿|去年
| | |政债券配 | | |财政债券 |
| | |套贷款 | | |配套贷款 |
-----------|--------------------------------------------
各项贷款 |指标解释:
一、基础设施 |1.粮库:是指用于世行周转粮食流通设施项目发放的贷款。
|2.城乡电网:是指用于城市电网和农村电网项目发放的贷款。
1.交通通讯 |3.城市基础设施:主要是指用于城市供水、供气、供热、城市道路建
|设和城市污水处理等项目发放的贷款。
其中:铁路 |4.环保:主要是指用于淮河治理专项贷款和绿色援华项目发放的
|贷款。
公路 |5.科技开发:是指用于列入国家计委科技专项计划上的项目发放
|的贷款。
通讯 |6.技改:是指用于列入国家经贸委技术改造项目计划上的项目发
|放的贷款。
2.农林水利 |7.与1000亿财政债券配套贷款:是指为了加快基础设施建设,国
|家为增发的1000亿元国债配套安排的1000亿元银行贷款,两项总
3.粮库 |数约2000亿元左右,目前由中央加快基础设施领导小组分批安排,
|具体包括:
4.城乡电网 | (1)第一批国家预算内专项资金项目银行贷款投资计划(计投
|资〔1998〕1503、1505、1509、1518号文),共安排我行570786万元,
5.城市基础设施与环保|项目明细见开行综计〔1998〕244号文(附件一)。
| (2)第二批国家预算内专项资金项目银行贷款,目前正在安排
其中:城市基础设施 |过程当中。根据国家计委正式下达的投资计划(计投资〔1998〕1625、
|1636、1637号文),已安排我行贷款157450万元,项目明细附后。
环保 | (3)今后国家计委陆续下达的国家预算内专项资金项目的银行
|贷款投资计划中安排的我行贷款的项目。
二、科技开发 |

三、技改 |
--------------------------------------------------------
联系部门: 联系电话:



1998年9月4日