试论商标的合理使用及其判断标准
----从新商标法实施条例的有关规定谈起

上海大学知识产权学院 傅钢


一、问题的提出：
随着商品经济的发展，法律对商标权的保护日益增强。但这种保护的程度是不是越高越好呢？这是值得商榷的，因为任何权利都是有界限的。正如美国法官Holmes所云：“商标权只是用于阻止他人将其商品当作权利人的商品出售，如果商标使用时只是为告知真相而并不是要欺骗公众，我们看不出为何要加以禁止。商标不是禁忌。”①有权利就应该有限制，没有限制的权利就会被滥用，从而威胁公共利益。正因此合理使用制度是作为知识产权权利限制体系中非常重要的一环而存在的,这在著作权法和专利法中都有明显的反映。但令人遗憾的是在我国关于商标的合理使用长期以来为人们所忽视，相关制度更是欠缺，在实践中造成了极为不利的影响。
然而可喜的是，我们在我国新颁布的商标法实施条例中终于见到了它的踪迹。新实施条例第四十九条规定：“注册商标中含有的本商品的通用名称、图形、型号、或者直接表示商品的质量、主要原料、功能、用途、重量、数量及其他特点，或者含有地名，注册商标专用权人无权禁止他人正常使用。”这是商标合理使用的典型体现，是我国商标制度进一步完善的例证。然而无庸讳言，这一规定过于原则，操作性很差，有待进一步细化。笔者将就这一问题进行探讨，并寻求实践中可资借鉴的判断标准。
二、合理使用的涵义
合理使用（fair use）过去主要用于著作权领域，指在特定的条件下，法律允许他人自由使用知识产权人的权利标的，而不必征得权利人的许可，也不必支付任何对价。②商标的合理使用有广义、狭义之分。广义的商标合理使用是指未经允许，基于正当目的使用权利人的商标的合法的事实行为。该行为不视为侵权。③而人们平常所提到的商标的合理使用主要是商业性使用，这就是狭义的商标合理使用。
商标法赋予商标权人积极使用商标的权利，同时又赋予其排除他人妨害其商标权的权利，但是这种排他权利并非漫无边际的，其排除妨害的范围应该仅限于禁止他人将商品用于标识商品来源的作用上，而不能禁止其他方面的使用。这就是对商标专用权的限制，即商标的合理使用。
商标法第九条第一款规定：“申请注册的商标，应当具有显著特征，便于识别，并不得与他人在先取得的合法权利相冲突。”第十一条第第一款规定：“下列商标不得作为商标注册：（一）仅有本商品的通用名称、图形、型号的；（二）仅仅直接表示商品的质量、主要原料、功能、用途、重量、数量及其他特点的；（三）缺乏显著特征的。”这里就产生了疑问，既然商标都具有显著性，怎么会与通用名称、描述性用语相重合呢？这只是理论上的设计而已，在现实生活中词汇资源毕竟有限，具有显著性的词汇更是稀缺，难免发生撞车现象，而且相类似的词汇更是不计其数。由于历史原因，许多本不符合显著性要求的商标，比如“北京”饭店、“青岛”啤酒、“五粮液”酒、“两面针”牙膏等等已经注册成功；再加上商标法对驰名商标的保护扩展到相似的标识上，使商家在使用文字和图形对其商品进行描述或者说明时很容易受到掣肘，所以建立商标的合理使用制度非常有必要。正因此新商标法实施条例第四十九条加入了这一规定。当然，能合理使用该文字或图形并不意味着该文字或图样可以申请注册商标，这是两个范畴的问题。
如前所述，仅仅使用本商品的通用名称、图形、型号的或者仅仅直接表示商品的质量、主要原料、功能用途、重量、数量及其他特点的，由于缺乏显著性，容易导致消费者混淆，一般不予注册。但倘该名词、图形等经过使用而逐渐具备了新的意义，足以标示商品的来源，而消费者也广泛承认其是某商品的特定标志时，那么就因为第二含义（secondary meaning）而获得了显著性，当然应该受到商标法的保护，准予注册，上文提到的“北京”饭店、“青岛”啤酒、“五粮液”酒、“两面针”牙膏等皆为适例。正因如此，商标法第十一条第二款规定：“前款所列标志经过使用取得显著特征，并便于识别的，可以作为商标申注册。”但是当这些具有第二含义的说明性文字、图形、记号取得商标权之后，并不能阻止他人以第一含义的方式使用该文字、图形或记号，也就是说这类商标仅仅在第二含义的范围之内受到法律的保护，如果使用人使用该用语不会导致消费者对商品来源的混淆时，商标权人就不能就该原始含义（primary meaning）的文字主张专属权，来排除他人的使用。在美国曾经有一个案例，一商家将“Fish Fri”④的字样用于油炸食物的塑料混合粉末包装上，“Fish Fri”商标权人认为该使用行为侵犯其商标权。法院审理认为“Fish Fri”是说明性词语，“Fish Fri”商标仅仅在第二层含义的界限内才受到保护，被告使用Fish Fri 词语不会引起消费者对商品来源的混淆，并未侵害原告使用在相关商品上的“Fish Fri”商标。原告不能就这一词语的第一含义主张专属权，排除被告的使用。因此法院判决被告胜诉。⑤
三、商标合理使用的模式
商标的合理使用主要可分为两种形式，即商业性使用和非商业性使用。由于在使用他人商标时发生的侵权的主要在商业性使用的领域，故笔者将着力分析之。
（一）商业性使用
美国的商标合理使用是比较成熟的，其对商标的商业性合理使用主要包括商品或服务的叙述性合理使用(Descriptive Fair Use)和被提及的合理使用（Nominative Fair Use）两种。
叙述性合理使用的目的在于保护竞争者对自身产品进行描述的自由。其最典型的表现就是：商家除标示自己的商标以使消费者便于识别外，还会尽力叙述其商品或服务，对商品的质量、主要原料、功能、用途、重量、数量、产地、形状或者生产者的名称或姓名及其他特点予以说明，从而使消费者明了商品的特性、使用方法等，以期增加他们的购买欲望。因此，这种标识的重要性也是不言而喻的，对于这种权利应当给予肯定。然而常用词汇的资源毕竟是有限的，特别是一些具有独创性和商业价值的词汇更是稀缺，而使用通用词汇作为商标的也不在少数，比如“珍珠”、“顶好”、“505”等，因而撞车现象难免。如果不对商标权作适当的限制，那么这些标识所用的文字、图形及其组合等若与他人已经注册的商标相同或近似，就会侵犯他人的商标权，一般商家对商品的质量、主要原料、功能、用途、重量、数量、产地、形状等的描述就会颇受束缚，因此必须给予竞争者对自身产品的描述的权利。
正是基于此，Trips协议第十七条对商标权的限制作出了一个原则性规定：“成员可规定商标权的有限例外，诸如对说明性词汇的合理使用之类，只要这种例外顾及了商标所有人及第三方的利益。”美国兰哈姆法(LANHAM ACT)第三十三条b第二项也规定：“将并非作为商标，而是有关当事人自己的商业上的个人名称的使用，或对与该当事人的产地有合法利益关系的任何人的个人名称的使用，或对该当事人的商品或服务，或地理产地有叙述性的名词或图形使用，作为合理使用；当然这种使用必须是只用于叙述该当事人的商品或服务的正当的诚实的使用”。德国商标法第二十三条、台湾商标法第二十三条第一项也有类似的规定。从中我们看出这种合理使用至少应当具备以下要件：
1、 使用该名称仅为说明该当事人的商品或服务；
因为该名称并非用于标示该当事人的商品或服务的来源，其目的仅仅为了说明商品或服务，一般不会损害商标权人的权利。
2、 所使用的名称不是作为商品商标或者服务商标来使用的；
这通常是指使用者在主观上并无作为商标来用的意图，在客观上并不足以造成消费者的误认。
3、 是善意且合理使用。
此处的善意与民法上的善意略有区别。在民法上善意、恶意是以行为人是否知情作为判断的依据的，而商标法上的善意、恶意则是从有无不正当竞争的角度加以判断的。因此所谓善意就是指要么不知他人商标已注册，要么虽然知道已注册，而未以恶意方式使用；而恶意则是指虽知情却抱着不正当竞争的目的使用的，比如故意将他人的商标置于醒目处而将自己的商标置于边边角角即为是例。
叙述性合理使用不会导致消费者对商品或服务来源的误认，它还包括平行使用、比较广告中的合理使用等等方式。平行使用是指在自己的商品上不显著的使用带有先前商标的商品。⑥当一方将一个注册商标用于一件较为复杂的产品的一部分时，平行使用理论允许该方用该注册商标来标识这一部分。平行使用常见于日常生活中，比如我们使用各种品牌电脑大都在主机部位标示着“Intel inside"。这种使用在许多国家的立法中都有涉及，比如德国商标法第23条关于“配件贸易”的规定：“商标所有人无权禁止第三方在商业活动中作下列使用：……必须用该商标或商业标志表示一个产品或服务的用途，尤其是作为附件或配件……”在我国此类案件比较少见，立法也属空白。但随着社会的发展，其重要性会逐渐凸显出来，我们的立法应具有前瞻性。比较广告中的合理使用也是常见的一种使用方式，它主要用于竞争性产品之间的比较，是竞争的手段之一。比如1968年美国第九巡回上诉法院在SMITH诉CHANEL一案中指出，如果被告不使用原告的商标，就无法有效地将它所生产的SECOND CHANCE和CHANEL No.5品质相当而价格仅为其1/3的事实告诉公众。这种比较区分度大，一般不易引起混淆，应属合理使用。但是这种比较必须本着内容真实，不会贬损被引用商标权利人信誉，不引起商标淡化的原则，谨慎为之，否则将违背反不正当竞争法。⑦
被提及的合理使用的意义在于允许第三方合理地提及商标专用权人的产品或服务。它适用于只有运用某个商标才能对某一特定事物或服务作出恰当的描述这一情形。这一合理使用最初源自New Kids on the Block v. News America Publishing, Inc.一案中。这种合理使用必须满足三个条件：1、如果不使用某商标，那么特定的商品或服务就无法被描述；2、使用该商标对于特定的产品或服务的作出是合理的、必须的；3、使用该商标不得使消费者误认为该使用由商标人发起或者得到其支持。⑧
（二）非商业使用
商标的合理使用也普遍存在于非商业领域之中。由于这种使用一般不涉及商业利益，更不易造成商品的混淆，所以产生侵权的机会并不大。笔者在这里仅对几种类型作简单介绍，不过多赘述。
1、 正常评论、研究中使用该商标
这主要指在平面媒体或其他媒体中引用该商标进行报道或客观评论。这种使用并非频繁为之，也没有搭便车的嫌疑，当属合理使用。
2、 滑稽模仿中合理使用
由于商标日渐成为当代社会中渗透力极强的重要因素，许多作家和演员常常引用某些商标符号来针砭时弊，进行艺术创作。比如去年火暴的贺岁片《大腕》就借助许多知名品牌对社会现象进行讽刺。这种艺术化的使用只要不对商家的名誉造成损害就属于合理使用的范畴。
3、 在字典中使用
此种使用应当尽到必要的注意义务，说明来源，不应使公众误认为该商标是通用名称，从而淡化该商标。如有此种情形发生，法律应赋予商标权人字典订正权，在下一次修订字典时予以更改说明，以求亡羊补牢之功效。只要不造成淡化，该使用一般不会造成侵权，当属合理使用。
四、商标合理使用的判断标准
在发生商标商标侵权案件时，被告可以引用新商标法实施条例第四十九条来进行合理使用的抗辩。但是在不同的个案中被告使用的文字、图形的形式多种多样，纷繁复杂，是否成立合理使用要具体问题具体分析。更重要的是实施条例第四十九条之规定非常原则，存在较大的模糊地带，相关的解释尚未出现，因此在实务中会遇到很多问题。笔者将尝试梳理商标合理使用的判断标准，以期对实务有所帮助。
1、以除使用与他人商标相同或近似的文字、图形外，是否还加注了其他说明性文字以表明它的“说明性质”为判断标准。
为了说明本商品的型号、质量、主要原料、功能、用途、重量、数量及其他特点，商家可能不得不使用到他人商标，但如果商家在此商标前加注“主要成分”、“功能”、“使用方法”等说明性词语，就可以将混淆的可能性大大减小。比如一个为诺基亚（NOKIA）手机生产配套手机电池的厂家在电池的显著位置标注“FOR NOKIA”的字符，由于字符“FOR”存在，加大了区分度，应该不会造成对该电池来源的混淆，属于合理使用。
2、以被告所使用的文字图形是否作为商标来使用，或者该文字或图形是否足以标识、区别商品来源作为判断标准
既然被告并无使用该文字和图形作为商标的主观意图，而且在客观上根本不足以标识商品的来源，消费者基本不会基于该文字和图形就混淆商品，那么这种使用就不会侵犯商标权，而属于合理使用的范畴。例如美国知名品牌百事可乐曾经在其电视广告、平面广告及其送货车上以显著方式使用“Ｎｏ．１”的字样，而“Ｎｏ．１”是另一同类知名饮料的商标，百事可乐因此被起诉。但是法院审理时依据上述标准认为百事可乐的各个广告使用该字样，主要目的是为了表明百事可乐的饮料品质第一（Ｎｏ．１）。而百事可乐本身是知名品牌，这种品质第一的说明不足以使消费者对商品的来源发生混淆，应当属于合理使用的范围内，不构成对“Ｎｏ．１”商标权的侵犯。
3、以使用该说明性文字时是否刻意强调该文字的显著性作为判断标准
使用该说明性文字的方式是推测使用人主观意图的重要标准。如果使用人?⑺?说淖⒉嵘瘫曛糜诟蒙唐返南灾?恢茫?踔练糯笞痔澹?右粤辽???幸帐跫庸さ纫郧笠?俗⒁猓???渌?乃得餍源视锖妥约旱淖⒉嵘瘫曛糜诓幻飨灾?Γ?敲春苋菀淄贫鲜褂萌擞写畋愠档闹鞴垡馔迹?⒃诳凸凵虾苋菀自斐上?颜呋煜?唐返睦丛矗?Φ辈皇粲诤侠硎褂玫姆冻搿１热缜懊嫣岬降奈?祷?鞘只???涮资只?绯氐某Ъ胰绻?诘绯氐南灾?恢帽曜ⅰ?OR NOKIA”的字符，刻意突出“NOKIA”的字符，而将自己的商标置于不显眼处，并将字符“FOR”尽可能的缩小甚至不予标注，那么我们可以看出该使用人有搭便车的故意，而且客观上容易造成误认，这种使用显然不是合理使用。
4、以是否同时标有自己的商标作为判断标准
如果使用人在使用与他人注册商标相同或近似的文字、图形作为自己商品的说明的同时也标有自己的商品，那么可以推断使用人更多的是将其作为商品说明来使用，缺乏或者没有不正当竞争或搭便车的企图，而且一般这种使用不会导致对商品来源的误认，那么这应当算做合理使用。比如联想电脑在标注“Intel Inside”的商标以强调其CPU的优质的同时又标注了自己的商标“Legend”，应当属于合理使用。反之，使用者不正当竞争的意图就比较明显了。
5、以商业惯例和行业协会的意见作为判断标准
如果使用者所使用的名称是自己的姓名、商号或者商品的名称、形状、产地等，相对比较简单，容易识别。但对于商品的品质、功用等等的说明性文字，范围比较广泛，进行区分有一定的难度，这时了解商业惯例就显得很重要了，如果发生诉讼时征询一下行业协会的意见，再做判断就比较容易了。比如在很多磁带、CD上，往往将其主题或主打歌曲置于正面显著位置，而将制作、引进、发行公司及商标置于背面或侧面，且以较小的字体标示。这似乎与合理使用的意旨相违背，但实际上这是唱片业界的商业习惯，他们这种使用方式无非与商业上的通用方法相一致罢了，因而应当是合理使用。
6、以原告是否可能因被告的使用而利润下降、声誉受损作为判断标准
客观后果也是商标合理使用的重要标准。如果原告在其商标被被告使用后，名誉受损，经营业绩明显下降，只要有确切证据证明这种后果与被告的使用之间有直接联系，那么可以断定，是被告的使用侵害了原告的商标权，进而破坏了原告的正常商业活动，应属不正当竞争行为，而被排除在商标的合理使用之外。
新疆维吾尔自治区吐鲁番地区人民政府


关于印发《吐鲁番地区土地储备交易管理办法》和《吐鲁番地区土地交易管理办法》的通知

吐地行〔2010〕59号


各县（市）人民政府、地直有关单位：
　　《吐鲁番地区土地储备交易管理办法》、《吐鲁番地区土地交易管理办法》已经地区行署同意，现印发给你们，请遵照执行。



　　　　　　　　　　　　　　　　　二○一○年五月二日


吐鲁番地区土地储备交易管理办法



第一章　总　　则
　　第一条　为完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力，根据《国务院办公厅关于土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）、《国土资源部、财政部、中国人民银行关于印发〈土地储备管理办法〉的通知》（国土资发〔2007〕277号）等有关规定，制定本办法。
　　第二条　吐鲁番地区行政区范围内的土地储备交易适用本办法。
　　第三条　本办法所称土地储备交易，是地区、县（市）人民政府国土资源行政主管部门为实现调控土地市场、促进土地资源的合理利用目标，对土地进行收购（征收、收回）、前期开发、供应，实现土地资产保值增值，合理配置土地资源的行为。
　　第四条　吐鲁番地区国土资源储备交易中心（以下简称储备交易中心）是受吐鲁番地区行政公署、吐鲁番市、鄯善县、托克逊县人民政府委托，按照地区行政公署批准的年度土地储备计划，负责实施土地收购、储备及交易工作，接受吐鲁番地区行政公署领导，隶属于吐鲁番地区国土资源局。
　　吐鲁番地区土地储备交易工作的具体实施，由地区国土资源储备交易中心承担。
　　第五条　土地储备交易坚持“统一规划、统一收购、统一储备、统一供应”的原则，由政府垄断土地一级市场，实行政府专营，任何单位或个人不得收购、储备或交易土地。
　　　　　　　
第二章　计划与管理
　　第六条　土地储备实行计划管理。地区、县（市）人民政府发改、规划、国土资源管理、财政及人民银行分支行等部门应根据当地经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划和土地市场供需状况等共同编制年度土地储备计划，报地区行政公署、县（市）人民政府批准。
　　第七条　国土资源储备交易中心应依照法律、法规，并按本办法的规定对依法征收、收回、收购的土地进行开发利用，集体所有土地需要储备必须依法办理征收手续，土地收购储备应依法办理土地权属变更登记手续。
　　第八条　地区、县（市）计划、建设、规划、财政、房产、国土等管理部门应按照各自职责、协助好土地储备的相关工作。
　　
第三章　土地储备的范围和程序
　　第九条　下列土地可以纳入土地储备范围：
　　(一)国有土地使用者未按照土地使用权出让合同规定支付土地使用权出让金或未按合同约定期限进行开发,被依法收回的土地;
　　(二)出让国有土地使用年限届满,土地使用者未申请续期或申请续期未获批准,被依法收回的土地;
　　(三)因单位搬迁、解散、撤销、产业结构调整等原因停止使用原划拨的国有土地；
(四)因企业破产、搬迁等原因停止使用原出让的国有土地；
　　(五)原划拨土地改变用途为商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性项目的土地;
　　(六)已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地和由未利用地变更新增的建设用地;
　　(七)因实施城市规划和土地调整,地区、县（市）人民政府指令收购的土地;
　　(八)交易价格明显低于市场价格,政府优先购买的土地;
　　(九)以出让方式取得土地使用权后无力继续开发和不具备转让条件的土地;
(十)土地使用权人申请国土资源储备交易中心收购的土地;
(十一)闲置期限满两年的国有建设土地；
　　(十二)其他需要进行收购储备的国有土地。
　　第十条　土地收购储备程序：
（一）资料收集。符合本办法收购条件的国有土地，土地使用权人应向国土资源储备交易中心提交下列资料：
　　1、土地收购申请书
　　2、法人资格证明书
　　3、授权委托书；
　　4、营业执照；
　　5、土地使用权证及附图；
　　6、房屋所有权证及产籍平面图；
　　7、其他需要提交的资料。
（二）权属核查。国土资源储备交易中心对申请人提供的土地和地上建筑物面积、四至范围、土地用途等情况进行实地调查核实。
（三）征询意见。国土资源储备交易中心根据申请和实际调查的情况，向规划行政主管部门征询规划意见。
（四）费用测算。国土资源储备交易中心根据调查及征询意见结果，会同有关部门进行土地收购费用测算评估；实行土地置换的要进行相应的土地费用测算。
　（五）方案报批。国土资源储备交易中心根据土地权属调查、收购费用测算的结果及规划行政主管部门的意见，拟定土地收购的具体方案，经国土资源行政主管部门审核，并报地区行政公署、县（市）人民政府批准后实施。
　 （六）签订合同。收购方案经批准后，由国土资源储备交易中心与原土地使用权人签订《国有土地使用权收购合同》。
　 （七）收购补偿。国土资源储备交易中心根据《国有土地使用权收购合同》约定的金额、期限和方式，向原土地使用权人支付土地收购费用；实行土地置换的，进行土地置换的差价结算。
　（八）权属变更。国土资源储备交易中心根据《国有土地使用权收购合同》约定支付收购费用后，原土地使用权人与国土资源储备交易中心共同向县（市）国土资源管理部门申请办理土地变更登记，并向县（市）房产管理部门依法申请房产灭籍。
（九）交付土地。根据合同约定的期限和方式，原土地使用权人向国土资源储备交易中心交付被收购的土地和附着物，被收购的土地使用权经交付，即纳入储备。
第十一条　《国有土地使用权收购合同》应包括以下内容：
（一）收购土地的位置、面积、用途及权属依据；
（二）土地收购补偿费用及其支付方式和期限；
（三）交付土地的期限和方式；
（四）双方约定的其他权利和义务；
（五）违约责任；
（六）纠纷的处理。
　　第十二条　《国有土地使用权收购合同》已经签订，即产生法律效力，双方当事人必须全面履行合同约定的各项义务。收购以出让方式取得的土地，应当报经人民政府批准，依法解除原出让合同后，方可收回其土地使用权。
　　第十三条　土地收购补偿费一般按收购土地的开发成本计算，出让的土地使用权补偿费还应包括对土地使用权已支付的土地出让金的补偿，但应扣除原土地使用权人已实际使用期间应付出的土地出让金部分。
　　第十四条　土地收购补偿可通过以下方式确定：
　　1、依据当地政府确定的基准地价和国家有关规定进行评估，并经当地国土资源管理部门依法确定。
　　2、按土地用途的征地成本加开发费中间价确定。
　　3、以土地置换方式进行储备的，按前两款方式分别确定置换土地收购补偿费，由国土资源储备交易中心与原土地使用权人结算差价。
　　
第四章　储备土地前期开发利用
　　第十五条　国土资源储备交易中心可以下列方式对收购储备的土地进行土地前期开发和利用：
　　（一）前期开发。国土资源储备交易中心须完成储备土地的地上建筑物及附着物的拆迁、土地平整等工作。
　　（二）土地利用。储备土地在未处置前，经国土资源行政主管部门和规划行政主管部门批准后，可临时改变土地用途使用。
　　第十六条　储备土地需要处置的，在处置前其每宗土地的用途、年限、规划条件及处置方案，由国土资源行政主管部门会同发改、规划等部门共同拟定，报经地区行政公署或县（市）人民政府批准后，由地区国土资源储备交易中心组织实施。
　　
第五章　土地储备的交易
　　第十七条　土地交易实行计划管理。地区、县（市）人民政府、发改、规划、国土资源管理等部门应根据城市总体规划、土地利用年度计划和土地市场供需状况等共同编制年度土地交易计划，报地区行政公署、县（市）人民政府批准。
　　第十八条　吐鲁番地区土地供应除国家大型能源、交通、水利等基础设施用地外，其他用地均按照土地交易计划由地区国土资源储备交易中心从土地储备中供应。
　　第十九条　地区国土资源储备交易中心对储备土地的供应要坚持公平、公正、公开的原则。
　　第二十条　储备土地的供应要大力推行有偿使用，严格按照《划拨用地目录》控制划拨用地范围，《划拨用地目录》以外的用地要严格按照《招标拍卖挂牌国有建设用地使用权规定》要求供应土地。
　　第二十一条　储备土地的供应要严格控制建设用地供应规模，提高土地利用效率，推进土地节约集约利用，坚持科学合理配置土地资源。

第六章　储备资金运作管理
　　第二十二条　土地储备资金收支管理严格执行《土地储备资金财务管理暂行办法》（财综〔2007〕17号）的规定。
　　第二十三条　土地储备资金的来源：
　　1、地、县（市）二级财政根据收购项目按比例借款。
　　2、金融机构贷款。
　　3、社会融资补充。
　　第二十四条　土地储备供应后所得资金应首先偿付土地收储资金、利息、前期开发费用和国土资源管理部门的管理费用等，剩余资金70%上缴财政，30%留作下一期土地储备的收储基金。
　　第二十五条　土地储备、开发、出让过程中实际支出的费用列入经营成本，经营成本由财政局、国土资源局审定。
　　第二十六条　国土资源储备交易中心经费另行下文执行。
　　第二十七条　同级财政、审计等部门应对土地储备资金的运作进行监督检查。
　　
第七章　法律责任
　　第二十八条　国土资源储备交易中心未按本办法规定支付给土地收购补偿费的，原土地使用权人有权解除收购合同，国土资源储备交易中心已支付给原土地使用权人的定金不得索回。
　　第二十九条　原土地使用权人未按本办法规定交付土地的，国土资源储备交易中心有权要求原土地使用权人改正并继续履行合同。原土地使用权人逾期不履行的，由国土资源部门责令交出土地或者由国土资源部门依法申请人民法院强制执行。同时，要求原土地使用权人赔偿相应的经济损失。
　　第三十条　土地储备工作人员玩忽职守、滥用职权、利用职务之便索取或收受他人财物的，视情节轻重，给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第三十二条　本办法由吐鲁番地区国土资源局负责解释。
　　第三十一条　本办法自发布之日起实行。





吐鲁番地区土地交易管理办法



第一章　总　则
　　第一条　为加强国有土地市场管理，规范市场交易行为，维护土地所有者和使用者的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》等有关法律、法规、规章规定，结合本地区实际，制定本办法。
　　第二条　本办法适用本地区行政区域内的土地交易。
　　本办法所称土地交易是指国有土地使用权的出让、原划拨土地使用权转让、出让土地使用权首次转让，以及法律、法规、规章允许的集体所有建设用地使用权的交易。
　　土地交易涉及房产转移的，房产转移按有关房产交易的法律、法规、规章办理。
　　第三条　吐鲁番地区国土资源局负责全地区土地交易的监督管理工作；财政部门负责国有土地使用权收入的征收、使用和管理；其他有关部门按照各自职责，做好土地交易的相关管理工作。
　　第四条　建立健全土地公开交易制度，所有土地交易应当在土地储备交易中心交易平台进行。国土资源部门委托具有土地使用权招标拍卖挂牌资质的土地交易中介机构，具体承担土地交易事务。
　　第五条　国土资源部门根据经济社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有土地使用权出让计划和年度土地供应计划，报经行署及县（市）人民政府批准后组织实施。
　　国土资源部门应当定期将经批准的国有土地使用权出让计划和年度土地供应计划、更新的城镇国有土地基准地价、土地使用权出让转让及成交结果等信息在指定场所公示，并通过报纸、互联网向社会公布。
　　第六条　土地交易应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。依法进行的土地交易活动，任何单位和个人不得干预。

第二章　土地交易范围
　　第七条　下列土地交易，应当在储备交易中心公开进行：
　　（一）商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性项目用地的土地使用权出让；
　　（二）政府储备土地的出让；
　　（三）原行政划拨土地使用权的转让；
　　（四）为实现抵押权进行的土地使用权的转让；
　　（五）以出让方式取得的土地使用权的首次转让；
　　（六）法律、法规允许的集体所有建设用地使用权的交易；
　　（七）依法应当进入土地交易场所进行的其他土地交易。
第八条　有下列情形之一的，国有土地使用权不得交易：
　　（一）土地权属不清或有争议的；
　　（二）未依法领取国有土地使用权证书的；
　　（三）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的；
　　（四）政府决定收回土地使用权的；
　　（五）未解除抵押关系且未取得抵押权人同意的；
　　（六）共有土地使用权未经共有人书面同意的；
　　（七）未按土地出让合同约定进行投资开发，完成开发投资额不足总额25%的，属于成片开发土地的，未形成工业用地或者其他建设用地条件的；
　　（八）依法不得转让的其他情形。
　　第九条　土地储备交易中心办理土地交易业务，必须按审批权限报批。

第三章　土地使用权交易
　　第十条　土地交易可以采用拍卖、招标、挂牌、协议方式进行。
　　国有土地使用权出让，国有资产范围内的国有土地使用权转让、作价入股，一般应当按照拍卖、招标、挂牌、协议的顺序选择交易方式。
　　第十一条　新增建设用地和政府储备土地中的经营性用地必须以公开招标、拍卖或挂牌方式出让。
　　第十二条　国有土地使用权出让计划公布后，同一地块只有一个意向用地者的，可以采取协议方式出让。但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。
　　第十三条　土地交易活动中，拍卖、招标、挂牌方式出让国有土地使用权的组织形式和具体程序，按照国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》执行。
　　第十四条　土地交易双方凭出让合同和交易凭证，付清政府土地收益等全部价款后到国土资源、房产管理、国有资产监管部门和其他有关部门办理相关变更登记手续，各有关部门应当依法办理。
　　第十五条　土地交易收费标准，由物价、财政部门按照国家和自治区有关规定核定，并在土地储备交易中心公布。

第四章　监督管理
　　第十六条　监察和国土资源部门应当设立检举或投诉电话、信箱和电子邮箱，接受社会对土地交易违法违纪行为的检举、投诉。
　　第十七条　土地储备交易中心应当将土地交易规则、运作程序、服务承诺、工作人员守则、收费依据和标准等在显要位置公示，接受社会监督。
　　第十八条　违反本办法规定的土地交易行为，由国土资源部门按照有关法律、法规、规章规定予以处罚，有关部门不得为其办理有关审批、登记手续。
　　第十九条　发生土地交易纠纷，交易各方当事人可协商解决，也可提请仲裁机构仲裁或依法向人民法院起诉。
　　第二十条　凡有下列情形之一的，交易行为无效，有关部门不得办理土地及房屋的产权变更登记手续：
　　（一）应当进入土地储备交易中心交易，而未进入招标投标中心交易的；
　　（二）应当公开交易，而未公开交易的；
　　（三）应当采用拍卖、招标、挂牌方式，而未采用的；
　　（四）投标人或者竞买人互相串通压价的；
　　（五）非法处置国有土地使用权的，中介机构擅自处置国有土地使用权的；
　　（六）法律、法规、规章规定属于交易无效的其他情形。
　　有前款所列情形之一的，有关部门仍为其办理产权变更登记手续的，由监察机关依法对有关单位负责人和直接责任人给予行政处分；构成犯罪的，提请司法机关依法追究刑事责任。
　　第二十一条　土地使用权人未经批准多占土地、未达到转让条件擅自转让、未经批准擅自改变土地利用现状、不按规定及时办理土地使用权登记的，依法追究相应法律责任。
　　第二十二条　在土地交易中，出让人未按约定交付标的物的，应当承担违约责任，受让人有权解除交易合同，并可请求违约赔偿。
　　在土地交易中，受让人反悔，拒绝签订成交确认书，或者未按照约定支付地价款，或者通过提供虚假文件隐瞒事实中标或竞得的，视为违约，依法承担违约责任；给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　第二十三条　在土地交易过程中有关中介机构提供虚假资料或者结论的，视情节轻重，依法追究相关责任。
　　第二十四条　国土资源及其他行政机关工作人员、土地储备交易中心工作人员在土地交易过程中接受贿赂、徇私舞弊、泄露秘密、玩忽职守的，由监察机关或者有关主管部门依法查处。构成犯罪的，由司法机关依法追究责任。造成当事人损失的，依法承担赔偿责任。
　　第二十五条　任何单位和个人均不得减免和挤占、挪用土地出让金、租金等土地收益。对于低价出让、租赁土地，随意减免地价，挤占挪用土地收益，造成国有土地资产流失的，要依法追究责任。

五章　附　　则
　　第二十六条　法律、法规、规章和上级其他规范性文件对土地交易另有规定的，从其规定。
　　第二十七条　本办法中的具体应用问题由地区国土资源局负责解释。