长春市城市房屋所有权登记条例（2003年修正）
吉林省长春市人大
长春市城市房屋所有权登记条例（修正）
（1994年11月26日吉林省第八届人民代表大会常务委员会第十三次会议批准，2002年3月28日吉林省第九届人民代表大会常务委员会第二十九次会议批准修改）
颁布日期：20020328 实施日期：20020328 颁布单位：长春市人大常委会
第一章 总则
第二章 登记一般规定
第三章 日常登记程序
第一节 程序通则
第二节 初始登记
第三节 转移登记
第四节 他项权利登记
第五节 变更登记及其他登记
第六节 灭失登记
第七节 撤销登记
第四章 法律责任
第五章 附则
第一章 总则
第一条 为确认城市房屋所有权，保障权利人的合法权益，加强房屋权属管理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规的规定，结合我市实际，制定本条例。
第二条 我市行政区域内按行政建制设立的城市市区的房屋所有权人的取得、转移、变更、终止及他项权利设定，必须按照本条例的规定进行登记。
第三条 本条例所称房屋，是指依法取得使用权的土地上的房屋等建筑物及构筑物。
本条例所称权利人，是指依照本条例规定登记的房屋权利的享有人。
第四条 全民所有的房屋归国家所有，由国家授权管理国有房屋的国家机关、团体、部队、国有企事业单位在国家授权范围内依法行使权利。
集体所有的房屋归劳动群众集体所有；私有的房屋归个人所有；共有的房屋归共有人共同所有。
房屋所有权人依法对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。
第五条 长春市房地产管理局、各县（市）人民政府房产行政主管部门是本辖区建制镇以上城市市区房屋所有权登记的行政主管部门，负责房屋所有权登记工作。
第六条 登记机关对申请登记的房屋依法进行审查，并颁发房屋所有权证或房屋他项权利证。
第七条 房屋所有权与该房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则，除法律、法规另有规定外，不得分离。
第八条 登记机关应当依照国家有关法律、法规和本条例，做好房屋所有权登记、发证、房屋测绘和产籍档案资料的管理工作。
第二章 登记一般规定
第九条 房屋所有权实行日常登记、总登记和验证制度。
日常登记包括初始登记、转移登记、他项权利登记、变更及其他登记、灭失登记、撤销登记。
本条例所称总登记，是指为了清理产权、整理户籍，经县级以上人民政府批准，在一定期间内对城市市区全部或部分区域的房屋进行的全面、系统的登记。
本条例所称验证，是指为了核查房屋实际状况与房屋所有权证的记载是否相符，经县级以上人民政府房产行政主管部门批准，对城市市区内的全部或部分房屋所有人所持的《房屋所有权证》进行查验的一种制度。
第十条 房屋所有权以一栋房屋为单位进行登记。
一栋房屋存在两个或两个以上权利人的，各权利人应当分别以占有该房屋的份额申请登记。
房屋所有权未经登记发证的，他项权利不予登记。
第十一条 新建房屋应当凭土地使用证、建设工程规划许可证申请房屋所有权登记。房屋所有权发生转移或变更的，应当凭变更后的房屋所有权证向土地管理部门申请土地使用权转移登记、变更登记。
第十二条 房屋所有权登记，应当对权利人、权利性质、产权来源、取得时间、变化情况和房屋面积、结构、用途、座落、形状等事项进行记载。
第十三条 登记机关应当建立房屋产籍档案，按栋编号，对房屋登记事项作全面、真实、准确的记载。房屋产籍档案资料可供关系人查阅、复印。
第十四条 房屋所有权登记应当按照规定收取登记费，逾期登记加收逾期登记费。
第十五条 房屋所有权证使用国家统一印制证书。房屋所有权证未加盖骑缝印和涂改无效。
房屋所有权证的记载与房屋产籍资料应当一致，如有相差异的，应当查明原因，依法处理。
第十六条 房屋所有权登记，按下列规定确定申请登记人：
（一）公民私有的房屋，由公民个人申请登记，并以户籍登记姓名或合法身份证明所载姓名为准；
（二）法人的房屋，由该法人申请登记，并使用其法人登记名称；
（三）其他组织的房屋，由该组织申请登记，并使用其依法登记的名称或批准机关批准的名称；
（四）共有的房屋，由各权利人共同申请登记；
（五）外埠、境外的组织或个人的房屋，由该组织或个人以合法有效证件所载名称申请登记。
第十七条 申请房屋所有权登记，申请人可委托他人代理。
代理人申请登记，应当向登记机关提交申请人的委托书。境外申请人的委托书应当按规定经公证、认证。
第十八条 无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请房屋所有权登记，应当由其法定代理人代理。
第十九条 申请登记提交的文件、证件应当为正本。
第二十条 登记机关收到申请人的申请登记文件之日，为申请登记日。
第二十一条 有下列情形之一的，登记机关直接登记：
（一）依法由登记机关代管或被人民法院裁定为无主房屋的；
（二）出让土地使用权期限届满，地上房屋由国家无偿取得的；
（三）登记机关依照本条例规定作出撤销登记决定的；
（四）应当由当事人共同申请登记，而一方申请，另一方不申请或虽申请但不提供登记文件，经审查认为符合登记条件的；
（五）其他依法应当直接登记的。
登记机关直接登记的，登记完毕应当将登记结果予以公告。
第二十二条 有下列情形之一的，登记机关可准予暂缓登记，并书面通知申请人：
（一）所有权纠纷尚未解决的；
（二）法律、法规规定应当暂缓登记的；
（三）其他情形应当暂缓登记的。
暂缓事由消失后，登记机关应当予以登记。
暂缓登记的期限不得超过一年。
第二十三条 房屋有下列情形之一的，不得转移、变更所有权或设定他项权利：
（一）房屋在拆迁范围和期限内的；
（二）房屋在国家建设已征用土地范围内的；
（三）司法机关、行政机关依法限制房屋权利的；
（四）法律、法规另有规定的。
司法机关、行政机关依法限制房屋权利的，应当将有关文书或文件送达登记机关。文书、文件应当详细列明限制房屋权利的内容、期限。期限届满后，权利人可以申请房屋所有权转移、变更登记。
第二十四条 按本条例规定应当登记，但逾期尚未登记的房屋，经登记机关公告期满一年后仍无人申请登记的，由登记机关代管，代管期限为三年，国家另有规定的除外。
代管期间权利人申请登记并经登记机关登记的，权利人应当支付实际发生的代管费用。
代管期限届满仍无人申请登记的，由登记机关向人民法院提出确认无主财产的请求。
第三章 日常登记程序
第一节 程序通则
第二十五条 房屋所有权登记按下列程序办理：
（一）提出申请；
（二）受理申请；
（三）审查申请文件；
（四）权属调查；
（五）测绘房屋平面图，编排房屋栋号；
（六）确认房屋所有权；
（七）颁发房屋所有权证；
（八）整理登记事项的记载及原始凭证；
（九）立卷归档，建立房屋产籍资料档案。
第二十六条 申请房屋所有权登记，当事人应当在本条例规定的期限内提交申请书及有关文件、证件。因不可抗力或其他正当理由不能在规定的期限内申请登记的，顺延至障碍消除后的三十日内。
申请登记的文件、证件不全或不符合规定的，登记机关不予受理。
登记机关受理申请的，应当予以编号并开具调验证件收据。
第二十七条 经审查，申请人的申请符合本条例规定的，登记机关应当在本条例规定的时间内予以登记，确认其房屋所有权，颁发房屋所有权证；对不符合本条例规定的，予以退回申请，并自受理申请之日起三十日内书面通知申请人。
第二节 初始登记
第二十八条 新建成的房屋，当事人应当自取得房屋竣工验收证明之日起九十日内，申请房屋所有权初始登记。
第二十九条 申请房屋所有权初始登记，应当提交下列文件或证件：
（一）房屋所有权登记申请书；
（二）土地使用证；
（三）建设工程规划许可证；
（四）规划平面位置图；
（五）规划验收合格通知书；
（六）建设单位关于房屋竣工验收合格的证明；
（七）个人身份证件或法人资格证明。
第三十条 登记机关对申请人的初始登记进行审查，符合规定的，应当自受理之日起三十日内予以初始登记，颁发房屋所有权证。
第三十一条 以出让方式取得使用权的土地上的房屋，登记机关应当在房屋所有权证及房屋产籍中标明土地使用权取得的方式及终止时间。
第三节 转移登记
第三十二条 买卖、赠与、交换、继承、分割及其他情形转移房屋所有权的，当事人应当自合同成立或其他法律文书生效之日起九十日内申请办理转移登记。
第三十三条 申请转移登记，应当提交下列文件或证件：
（一）房屋转移登记申请书；
（二）房屋所有权证；
（三）个人身份证件或法人资格证明；
（四）合同书、协议书或者其它具有法律效力的文书。
第三十四条 登记机关对申请人的转移登记申请进行审查，符合规定的，应当自受理之日起三十日内予以转移登记，并换发房屋所有权证。
第四节 他项权利登记
第三十五条 本条例所称他项权利，是指以房屋所有权设定的抵押权、典权。
房屋抵押或典当的，当事人应当从他项权利设定之日起十五日内申请他项权利登记。
未经登记的，房屋抵押、典当行为不受法律保护。
第三十六条 申请房屋抵押权、典权登记，应当提交下列文件或证件：
（一）登记申请书；
（二）土地使用证；
（三）房屋所有权证；
（四）个人身份证件或法人资格证明；
（五）合同书。
第三十七条 登记机关对申请人的他项权利登记申请进行审查，符合规定的，应当自受理之日起十五日内予以登记。
第三十八条 对核准他项权利登记的，登记机关应当颁发房屋他项权利证，并在设定他项权利的房屋所有权证上加盖他项权利设定专用章，在房屋产籍档案中作他项权利设定记录。
第三十九条 同一房屋设立若干抵押权的，应当分别办理抵押权登记申请，并按受理申请编号的先后顺序进行审查，抵押权人顺序以登记的先后为序。
第四十条 他项权利终止，当事人应当自权利终止之日起十日内到登记机关办理他项权利注销登记。
第五节 变更登记及其他登记
第四十一条 有下列情形之一的，权利人应当自变更事实发生之日起十五日内申请变更登记：
（一）房屋改建、扩建的；
（二）房屋所有权人改变名称、姓名的；
（三）房屋改变用途的；
（四）其他变更事项。
第四十二条 申请变更登记，应当提交申请书并按下列规定办理：
（一）改建、扩建的，提交本条例第二十九条所规定的文件、证件。
（二）改变用途的，应当提交有关批准文件。
（三）房屋所有权人改变名称、姓名的，应当提交改变名称、姓名批准文件或证明。
第四十三条 登记机关对房屋所有权人的变更登记申请进行审查，符合规定的，应当自受理申请之日起十五日内予以变更登记，并换发房屋所有权证。
第四十四条 房屋所有权证遗失的，房屋所有权人应当向登记机关报失，申请补发。由登记机关作出补发公告，公告期为三十日。公告期满无异议的，予以补发，补发的房屋所有权证应当注明“补发”字样。
房屋所有权证破损的，经登记机关查验予以换发。
第四十五条 预售商品房屋的，商品房屋预售人应当持预售合同、土地使用证、建设工程规划许可证、工商营业执照及有关证件，申领商品房预售许可证后，报登记机关登记备案。
第六节 灭失登记
第四十六条 房屋因倒塌或焚毁等原因灭失的，其所有权即行终止。原权利人应当自事实发生之日起三十日内向登记机关申请灭失登记。登记机关应当自收到原权利人申请之日起七日内予以灭失登记。
第四十七条 房屋需要拆除的，拆除人应当事先持房屋所有权证、拆除申请书及有关批件申请灭失登记。
第七节 撤销登记
第四十八条 凡有下列情形之一的，登记机关可以决定撤销登记事项：
（一）持证人申请登记时隐瞒真实情况或伪造有关文件、证件，用欺骗手段获准登记的；
（二）司法机关判决、裁定或行政机关决定撤销登记的；
（三）因其他原因应当予以撤销登记的。
撤销登记后，登记机关应当书面通知持证人并收回房屋所有权证或他项权利证。
第四章 法律责任
第四十九条 当事人以欺骗手段获得核准登记或擅自涂改、伪造房屋所有权证及虚报遗失而获补发房屋所有权证的，由登记机关撤销登记，并处以房屋现值３％至５％的罚款；造成他人损失的，应当负赔偿责任；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第五十条 未按本条例规定申请初始、转移、变更、灭失或他项权利登记超过五个月（不含五个月）的，除由登记机关责令当事人补办登记手续外，并处以房屋现值１％至３％的罚款。
第五十一条 登记机关在规定期限内对符合条件的申请不予登记的，当事人可以向一级行政机关申诉，也可以直接向人民法院起诉。
登记机关工作人员玩忽职守、徇私舞弊，以权谋私、索贿受贿的，由登记机关或有关行政机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第五十二条 当事人对登记机关的行政处罚不服的，可自接到处罚决定之日起十五日内向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议。当事人对复议决定不服的，应当自接到复议决定之日起十五日内向人民法院起诉，逾期不申请复议、不起诉又不履行处罚决定的，由登记机关申请人民法院强制执行。
第五章 附则
第五十三条 本条例由长春市人民代表大会常务委员会负责解释。
第五十四条 本条例自公布之日起施行。
如何理解区分牵连犯和想象竟合犯
顾国云
内容提要：牵连犯和想象竟合犯是刑法上比较容易混淆的两种犯罪形态，牵连犯与想象竟合犯的本质区别在于行为人实施了一个还是数个行为，想象竞合是实质的一罪，即行为人实施一行为，而牵连犯的首要条件是其行为的复数性，也即数行为的存在是构成牵连犯的前提条件。
关键词：犯罪形态 牵连犯 想象竟合犯
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我国刑法理论上除牵连犯以外，还有许多罪数形态，如吸收犯、想象竟合犯以及结合犯等。那么怎样理解和区分牵连犯与想象竟合犯呢？
一、牵连犯和想象竟合犯的本质区别
牵连犯和想象竟合犯同属“处断的一罪”中的罪数形态，因而在理论上又有许多若干相同或相似之处，实践中经常会发生混淆。所谓想象竞合犯是指一个行为触犯数个罪名的罪数形态。由此概念分析，牵连犯和想象竟合犯都存在触犯数个罪名的情况，而且往往可以找到数个结果和数个罪过，此外，牵连犯的方法犯罪行为或结果犯罪行为有时经常被人理解为是犯罪方法或犯罪结果，这就使两者经常被人们混同。
成立牵连犯的首要条件是其行为的复数性，也即数行为的存在是构成牵连犯的前提条件。而这一点又恰恰是牵连犯和想象竟合犯最关键的区别，因为，想象竞合是实质的一罪，即行为人实施一行为所采取的犯罪方法或造成的犯罪结果虽然可能触犯其他罪名，但因其只有一个行为，也就不存在有方法行为或结果行为的问题。由此可见，牵连犯与想象竟合犯的主要区别就在于行为人实施了一个还是数个行为，掌握了这一点也就可以从本质上将两者区别开来。
二、如何理解牵连犯
（一）牵连犯的数行为之间首先应具有牵连关系
牵连犯应是指犯罪人以实施某一犯罪为目的，而其犯罪方法或结果行为触犯其他罪名的犯罪。无刑法规定性和不实行并罚性，应是牵连犯的本质特征。牵连犯是我国刑法理论中众多罪数形态之一，也是司法实践中运用颇多的一个概念。牵连犯作为传统刑法理论上与数罪并罚相对应的一个形态，近年来一直受到刑法理论界一些学者质疑，而在司法实践中的运用也极不统一，认识颇不一致。特别是我国新刑法生效实施后，理论和实践上对此问题的分歧更大，可谓众说纷坛。这多少给司法实际部门的操作带来一定程度的混乱。其中争议焦点主要集中在对牵连犯的定义和特征。牵连犯中的牵连关系、对牵连犯的处罚原则以及牵连犯与其他罪数形态的区别等问题上。
我国1979年颁布的第一部刑法以及1997年经修订后的现行刑法对牵连犯的概念和处罚则未作明文规定，但理论上和司法实践中一般均加以认可和适用。
牵连犯是指犯罪人以实施某一犯罪为目的，而其犯罪的方法或结果行为触犯其他罪名的犯罪。牵连犯的数行为之间首先应具有牵连关系，否则就不成其为牵连犯。强调牵连犯的成立行为人应具有主观因素，最根本的一点是为了突出反映牵连犯中本罪与他罪之间的不同地位以及相互关系，如果不问行为人的方法行为或者结果行为与犯罪的目的之间的关系，即可认定为牵连犯的话，这无疑将扩大牵连犯的范围。同样，牵连犯是数个行为之间的牵连，也即牵连犯成立的前提条件是行为人必须有数个独立犯罪行为的存在，如果没有数个独立犯罪的存在，也就无所谓有牵连问题的存在。例如，用放火的方法杀人或者放火导致他人被烧死，由于在这些情况下，行为人尽管有方法或结果，但是这些方法或结果均不是独立的行为，因此，理论上和实践上均不以牵连犯加以认定。
（二）牵连犯的成立必须具有四个条件
1、是行为的复数性。也即牵连犯的成立必须有数个犯罪行为的存在，而不仅仅只是触犯了数个罪名。如果一个行为触犯数罪名（如用放火的方法杀人或者放火导致他人被烧死），就不能以牵连犯加以认定，而只能以想象竞合犯论处。
2、是行为的独立性。也即构成牵连犯的数个行为必须是在刑法分则上具备独立构成要件的犯罪行为。如果虽有数个独立行为，但其中只有一个行为可以成罪，而其他行为不可成罪（如以色相勾引抢劫他人钱财的，其中色相勾引不能独立成罪），则也无所谓有牵连犯问题的存在。
3、是行为的异质性。也即构成牵连犯的方法行为或者结果行为与目的行为必须触犯不同的罪名，相同的罪名不能构成牵连犯。例如，行为人以伪造证件印章的方法，诈骗他人钱财，由于伪造证件印章的行为与诈骗的行为均可构成独立的犯罪，因而就可以牵连犯加以认定。反之，如果行为人连续实施几个相同的犯罪行为，尽管行为与行为之间具有一定的联系（如以窃得的交通工具去盗窃其他货物），也不能以牵连犯加以认定，而只能以连续犯论处。
4、是行为的牵连性。也即构成牵连犯的数个独立的不同罪名的犯罪行为之间必须具有牵连关系，这种牵连关系既可以是目的行为与方法（手段）行为的关系，也可以是原因行为与结果行为的关系。
（三）牵连犯必须以数个独立的犯罪行为之间具有牵连关系为必要条件
牵连犯应是主观因素和客观因素的有机统一体，牵连关系的形成既不能脱离行为人的主观因素，也不能脱离行为人的客观因素。认定牵连犯必须综合考虑行为人的主观因素和行为人的客观因素，两者不可偏废。如果只注意行为人的主观因素而置行为人的客观因素于不顾，就会将不具有牵连关系的数个犯罪也按牵连犯加以认定；同样，如果只注意行为人的客观因素而置行为人的主观因素于不顾，就会将同时发生但主观上并无联系的数个犯罪以牵连犯加以认定。
对于行为人的主观因素之认定，应以“一个犯罪目的”作为标准，正是因为有了这个犯罪目的，行为人主观上才有牵连意图。例如，行为人通过伪造公文证件实施诈骗行为，从主观上分析，如果行为人没有占有他人财物的目的，其就不会实施伪造证件的行为，即伪造公文证件的行为以及以后实施的诈骗行为，均是为了占有他人的财物。这里的占有目的明确无误地将行为人的牵连意图反映了出来。
对于行为人的客观因素之认定，应从严掌握并有具体统一的标准。在客观上，只有行为人的方法行为与目的行为或原因行为与结果行为在法律上包含于一个犯罪构成客观要件之中，才能作为认定牵连犯客观因素的标准。这一标准即规范，又具有可操作，只有行为人的方法行为与目的行为或原因行为与结果行为在法律上包含于一个犯罪构成客观要件之中，才能作为认定牵连犯客观因素的标准。这一标准既规范，又具有可操作性，同时也可以适当地限制牵连犯的适用范围，符合法制建设的一般要求。例如，行为人通过伪造公文证件实施诈骗行为，之所以可以构成牵连犯，除行为人在主观上具有一个犯罪目的以外，在客观上行为人的伪造公文证件行为又正好符合诈骗罪“虚构事实、隐瞒真相”的客观要件，也即作为方法的伪造公文证件行为完全被作为目的的诈骗行为构成要件中的客观要件所包含，因此，具备了牵连犯构成的主、客观因素。反之，如果行为人通过盗窃抢支弹药实施抢劫行为，虽然行为人在主观上也可能只具有一个犯罪目的（或称最终的犯罪目的），且在客观上盗窃抢支弹药的行为与抢劫行为也形成了“通常”的手段行为与目的行为之间的关系，但由于盗窃枪支弹药的行为无法被抢劫罪构成要件中的客观要件所包含，所以不能以牵连犯加以认定。
（四）按照传统的刑法理论，对牵连犯的处罚则应不实行数罪并罚，而是从一重处断或从一重罪处断，也即在处理时按牵连犯数罪中的最重的一个罪定罪，并在其法定刑之内酌情从重处罚
牵连犯作为罪数形态的一种，它完全是与数罪并罚相对应的一组罪数形态概念中的一个，也即从根本上讲，既然是牵连犯，就不应该有数罪并罚的问题，如果实行数罪并罚，也就不是牵连犯。无刑法规定性和不实行并罚性，理所当然的应该是牵连犯的本质特征。
牵连犯的本质在于其是实质上的数罪，处断上的一罪。牵连犯虽在实质上属于数罪，但因数罪之间的特殊关系（即牵连关系）的存在而客观上降低了其社会危害的程度，因此，对其不实行并罚也确实有一定的合理性。对于牵连犯的认定应从严把握，以防随意将理应数罪并罚的犯罪当作牵连犯对待；但对于牵连犯的处罚，则必须坚持从一重罪处罚的原则而不能实行并罚。在处罚时的具体做法应该是：先比较各罪法定刑（而不是宣告刑）的轻重，找出一个最重的法定刑，然后在这个幅度内决定刑罚。在比较法定刑的轻重时应依此标准：即主刑刑种的轻重，依照管制、拘役、有期徒刑、无期徒刑和死刑的顺序依次递重；同种之刑以最高刑之较长者为重，最高刑相同者以最低刑较长者为重。当然，如果在一个罪里有数段法定刑时，这里所作比较的法定刑就应根据行为的具体情况选择一个相应的法定刑，而不是简单地以这一个罪的最高法定刑作为比较的依据。
牵连犯作为一种刑法条文没有明文规定、且不能实行数罪并罚的罪数形态，我国刑法对牵连犯的概念及处罚原则未作规定，从而导致了理论和实践中适用的不一致，但不能因牵连犯难以认定而要将此概念予以废除或对牵连犯实行数罪并罚，因为，刑法不可能包罗万象，在认定犯罪行为时，总有一些特殊情况存在，牵连犯的特殊性就在于其数行为之间的牵连性，即在同一犯罪目的下所形成的目的行为与方法行为或者原因行为与结果行为的关系。正是这一特殊性才决定了对牵连犯不能实行数罪并罚。
三、如何理解想象竟合犯
想象竟合犯是指以一个故意或者过失，实施一个犯罪行为，同时侵犯了数个客体，触犯了数个罪名的犯罪。想象竟合犯必须具备两个条件。
1、实施一个行为（包括故意或者过失）。
2、触犯数个罪名（不同种的罪名）。
我国刑法对想象竟合犯没有明确的规定，但这种犯罪不适用数罪并罚的原则，应当从一重罪处断，即按其中法定刑最重的一个处罚。
（作者单位:山东省东营市垦利县人民法院 邮编;257500 电话:2524253）